圖/CFP
●名校集中的“東西海”是北京學區房熱點區域，尤其是名校周邊的二手房，成交的量價均現上漲勢頭
●業內認為，傳統學區房短期內難降溫，但面對快速、大力度的學區調整，選擇學區房時需要更加謹慎
伴隨著日前北京市各行政區的義務教育階段入學政策相繼出臺，不少家長們也開始了購買學區房的糾結歷程。
自從去年北京市嚴禁擇校、取消“共建”之后，購買學區房成為家長眼中能使孩子就讀優質學校的捷徑。但伴隨著北京市教育資源整合和均衡化發展，購買一套“靠譜”的學區房似乎越來越困難。然而，在二手房市場升溫的背景下，學區房還是表現出突出的人氣和價格漲勢。
成交均價漲幅超平均水平
日前，城六區義務教育階段入學政策已相繼出臺，今年學區調整較明顯的東城、西城和朝陽區的部分重點學校周邊，已有家長開始提前打探消息。對于家長們最關心的“對口直升”，房產中介稱，涉及學校周邊的二手房成交價也開始顯現上漲勢頭。
“4月份調整政策一出來，來看房、咨詢的家長明顯變多了。區域里有一套38.5平方米的一居室，業主報價310萬元，由于總價低，最近每天都有帶看的，不少客戶是趕著工作日人少的時候來看房。”位于北京西城師范小學劃片區域內的一中介經紀人介紹。
在實驗二小涭水河小學片區，一名中介經紀人介紹，“3·30”新政出臺后，區域里增加了一批“滿2”的房源，購房者可選房源增多，也在一定程度上促進了成交。之前區域房源的成交均價在71000元/平方米左右，但隨著整體市場回暖，部分小戶型房源的成交價甚至達到9萬-10萬元/平方米。
不僅在上述區域，目前整個學區房市場的成交均價上漲明顯。根據鏈家地產市場研究中心統計，隨著學區房成交旺季的來臨，學區房成交均價均有上漲，其中市重點和區重點學區房價格分別較上周上漲4.5個和5.8個百分點，漲幅超過全市平均水平。
在業內看來，去年以來，在取消共建生、嚴格審查特長生的背景下，想要進一所好學校，買一套靠譜的學區房似乎成為不少家長的共識。因此，傳統的學區房熱區在短期內不會降溫。
購買決策更為謹慎
“去年剛買的花家地西里的房子，希望能上花家地實驗小學。結果今年政策有變化了，被劃到南湖中園小學，有可能上望京教輔中心那個分校，初中對應的是首師大花家地分校（在望京考分排名很差啊），怎么辦？”
“我家劃片是豐臺六小，所以在西城買了套‘老破小’，結果昨天豐臺小學劃片出來，六小撤銷，改劃到豐師附小本校了，早知道就不折騰了。”
最近，不少網友在網絡上“吐槽”，由于學區變動之前購買學區房變成無用功的事情。
而關于天價學區房的諸多新聞早已屢見不鮮，因學區房引起的各種爭論也不時沸沸揚揚。
“從一定意義上講，購房者選擇購買學區房時都存在一定的賭博成分。”偉業我愛我家北京分公司市場研究部張月認為，由于部分區域和學校對落戶年限有一定要求，不少家長在孩子1歲左右就要挑定一套可能就讀理想學校的房子，在教育資源整合的大背景下，談何容易？
張月補充說，各區的學區政策調整很快，并在最近幾年大力度進行學校資源整合和合并。對于購房者來說，學區房數量有限，面對如此快速和大力度的學區調整，在選擇學區房時需要更加謹慎。
■ 熱區探營
東城區 人氣增長報價回升
【今年教改亮點】
●小升初分為兩批次電腦派位。一批次派位以綜合素質發展水平為依據，二批次派位以學區為基礎參考。
●小升初特長生招生比例下降，控制在10%以內。
●推“學院制”綜合改革，在原來12個小學學區基礎上增加到17個學區。
●開通小學入學劃片服務系統，家長登錄系統，即可查詢家附近的“片內小學”，東城小學劃片一目了然。
【探訪】
記者梳理發現，今年的招生政策中，東城區涉及學區、學位調整變化較大。區域里的學區房市場也開始逐漸步入旺季。從4月中旬東城區義務教育階段政策出臺后，不少傳統學區房熱區的人氣又再次旺盛起來。
在東城區民安小區，盡管是工作日，依舊有家長前來咨詢、看房。
“民安小區屬于景山學校北校區小學部的學區，初中可以直升東直門中學。但學校要求落戶滿3年方能入學，因此不少家長在孩子一兩歲就已經在物色合適房源了。”民安小區附近一鏈家中介經紀人介紹。
據該經紀人介紹，小區里目前最受歡迎的是一套113平方米的三居室，目前業主報價為620萬元，均價為54655元/平方米。“這套房適合具備一定資金實力的改善型客戶。相比于買一套小戶型做落戶之用，這類房源可以免去接送孩子和租房的麻煩，從4月中旬以來每天都有帶看。最近業主看到二手房市場好轉，雖然沒有大幅度漲價，但議價空間特別小。去年11月，片區里有一套103平方米的三居室出售，年代和戶型條件和這套房子差不多，成交價是502萬元，折合均價才47809元/平方米。”
記者了解到，隨著二手房市場的整體回暖和傳統學區房旺季的到來，東城區多個學區房熱區的房源報價均有明顯提升。以民安小區的一套75平方米的兩居室為例，目前房主報價為465萬元，而在今年1月成交的一套同面積房源，成交價則為398萬元。據該片區的中介經紀人介紹，由于去年二手房市場整體冷清，區域里的學區房也受到一定影響。不過從去年9月開始，成交均價穩步回升，目前已經達到56000元/平方米左右。
西城區 直升學區最受關注
【今年教改亮點】
●進一步完善學區制，將小升初學區由7個調整為11個。
●新增優質學位不低于1000個。
●12所小學30%符合條件的應屆生可直升對接的優質中學。
●在西城購房的，每個購房地址6年內只能協調購房人直系子女入學一次。
【探訪】
西城區招生政策中稱，今年將新增12所對口直升學校。其中，椿樹館小學直升北京八中的消息尤其受到購房者關注。
記者在試點直升北京八中的椿樹館小學周邊發現，不少家長已經到房產中介門店進行咨詢。椿樹館小學教學質量如何、多少比例的學生能夠直升北京第八中學等問題成為咨詢重點。
椿樹館小學學區內的一房產中介經紀人介紹，現在成交的房產中，有一半以上都與直升政策有關。
而自4月開始，西城區西師附小等名校所在片區的房源成交價格已呈現上漲趨勢。
“4月份這個小區成交了4套房源，其中3套均價在7萬元/平方米以上，而且都是上世紀80年代的老房子。”位于北師附小學區內的六鋪炕二區周邊鏈家門店的經紀人表示。
而根據鏈家地產統計顯示，4月份學區房價格漲幅最大的三所市重點小學分別為西城區育民小學、西城區三里河第三小學、北京第二實驗小學，學區房漲幅分別為9.5%，7%，5.6%，均位于西城區。
記者走訪發現，在優質教育資源集中的西城區，即便是一些上世紀60年代的樓房和平房，依舊能賣上較高的價格。在北京實驗二小學區內，一間位于文華胡同的10平方米的平房，報價為390萬元。一間位于東鐵匠胡同的13平方米平房，報價也達380萬元。
不過目前此類房源多是有價無市。區域內中介經紀人介紹，上述這種房源近幾年來也不多，比如文華胡同的平房，上一次有成交的已經是去年12月份的事情了。
海淀區 大戶型學區房成新熱
【今年教改亮點】
●小升初升學途徑排序調整，順序為推優、特長生、公辦校寄宿生、民辦學校招生和第二次派位，且推優比例不超過13%，特長生比例不高于去年。
●推學區制改革試點，12個學區擴大到17個，并且由小學擴大到初中。
【探訪】
教育資源云集的海淀區，一直是北京學區房集中的熱點區域。五道口也曾經出現過“天價”學區房而被網友戲稱為“宇宙中心”。
伴隨著學區房旺季的到來，海淀的學區房成交價格也有所增長。據鏈家地產市場研究部監測數據顯示，海淀區4月份學區房成交均價為47905元/平方米，環比上漲2.9%，同比下降2%。另一方面，海淀區的學區房與非學區房成交價格之間出現分化，兩者成交價差為4601元/平方米，價差較去年同期增加1182元/平方米。
在中關村三小萬柳校區，最近學區房的人氣也在不斷升溫。
“除了去年受關注的小戶型房源外，今年100平方米以上的三居室人氣也很足，一些優質房源每天都有帶看。由于兩次新政的出臺，降低了二套房的首付比例，使得不少二次置業的購房者在選擇學區房時更傾向于能夠自住的房源。”區域內一趙姓中介門店經紀人介紹。
上述經紀人介紹，中關村三小萬柳校區沒有落戶滿三年的硬性要求，所以受到不少“高齡孩子”的家長關注。不過，一個房子在6年內只有一個入學名額，因此家長在購房時要考慮好孩子上學時間和現在使用房子名額的孩子就讀幾年級，最好能留出一年的間隔時間。
由于萬柳區域房價較高，且以大戶型改善房源居多。上述中介人員介紹，如果是只考慮能獲得上學名額的話，建議考慮像蜂鳥家園這樣的小戶型，總成本低，易租易售。買后可以出租出去，在周邊租個兩居或者三居用于自住。
不過也有業內人士表示，海淀的教育資源呈“高山低谷”的趨勢，不同學校之間的教育質量差距很大。目前海淀區集體戶口、非京籍都有可能面臨調劑，調劑的風險大，所以計劃在海淀購房的家長一定要有心理準備。
■ 業界視角
一批新晉學區房將漲價
鏈家地產市場研究中心李巧玲：在樓市整體政策寬松的大環境下，隨著學區房成交旺季的來臨，部分地區學區房成交均價還將有進一步的上升空間。去年以及今年上半年，東城、西城、海淀等城區進行的一系列教育資源規劃措施也將帶動一批新晉學區房價格上漲。
偉業我愛我家市場研究院孔丹：學區房不僅僅是個房地產問題，而是牽扯到教育資源配置、人口調整等問題。現在就近入學的新規和新學區劃分，短時間內將催生新學區房，其成交量價或將有一定程度攀升。但從長期來看，教育資源的逐步均衡將改變學區房因資源稀缺而價格高企的局面，扭轉人們“擇校而居”的觀念。
■ 家長觀點
重點選優質小學對應房源
●孫先生（孩子1歲，準備在東城買套學區房）
今年春節后我就一直在看學區房。由于海淀離單位太遠，所以不納入考慮范圍。東西名校附近的房源基本上看過一圈了，直升熱門校也了解了，一開始也心動過。目前與直升中學對接的小學一般都是普通小學，且直升名額有一定比例，不能保證全體直升。我兒子剛一歲，未來北京教育資源的分配不知道會有怎樣的變化。在小學階段選擇一個教學質量好的學校，可以培養他的學習習慣和能力，而不是為了所謂的好初中而在一般的直升小校園里面待6年。
現在東城區在整合教育資源，但也難以保證這些可以直升小學的教學質量在未來幾年里有突飛猛進的發展。孩子如果在這樣的環境里學習，未來即便能夠直升到優秀初中，在課業方面也存在諸多壓力。
名校、居住質量要并重
●章女士（孩子2歲，計劃今年在朝陽買套學區房）
從去年開始，北京優質學校的學區變動越來越頻繁，教育資源整合也越來越快。雖然不少學校都會要求有戶口遷入年限，但是在學校具體學區沒出來之前，我不會貿然出手。畢竟現在的學區房價格都很高，而且一旦選擇失誤，就會影響到孩子未來的入學問題。
另一方面，也不能因為學區而買下自己不喜歡的房子，畢竟居住條件和環境也會深刻影響到孩子成長。尤其是在小學階段，孩子的學習習慣、興趣培養還是需要父母多用心，并不是上一所名校就能解決的問題。在北京教學資源平均化的背景下，選擇通勤方便、生活舒服、有投資價值的房子更重要。
■ 熱點問答
勿忘加上遷戶條款
曾女士：目前我全家戶口在昌平區，現在打算在西城區買一套原業主“滿五唯一”的房子，業主如果不遷出戶口，我能否遷入全家戶口并使孩子順利上學？
答：我愛我家市場分析師介紹，在學區房交易中，一般都會在合同中注明：賣家在收到房款后**天之內必須遷出戶口，否則將支付違約金。建議你也在合同中加入這一條款。這對賣家將有一定的約束力。
合法二胎不受“6年一名額”限制
劉女士：我發現好幾個區的政策都表明，每套房6年內只能一人入學。我家有兩個小孩，大的今年5歲，小的2歲。像我們這樣的二胎家庭可怎么辦呢？
答：在今年石景山教委公布的義務教育入學政策里，明確規定，每個住房產權地址6年內只能協調解決一次對口入學申請。小區配套學校為九年一貫制學校的，9年內協調購房人子女一次對口入學申請（符合國家政策的二胎子女除外）。
有熟知學區房入學規定的人士介紹，雖然每個區的規定各有差別，但6年一名額的規則一般不會限制同父母的合法二胎入學。比如，房主的大兒子使用房子的名額入學，六年內，擁有合法二胎手續的二兒子入學，同樣可以使用該房產的名額。但如果房主的兄弟戶口也在該房產下，他的子女6年內就不能享有該房產的學區名額。也就是說，一房6年內，只解決一個家庭的子女入學問題。
?京公網安備110102000421號